La importancia de un contrato escrito y claro
En el mercado inmobiliario de Santiago de los Caballeros, la relación entre propietarios e inquilinos suele iniciarse con optimismo. Sin embargo, cuando surgen desacuerdos sobre el mantenimiento del inmueble, los retrasos en los pagos o el destino de la propiedad, un contrato redactado de manera ambigua deja de ser una herramienta de protección y se convierte en una fuente de litigios prolongados.
Un buen instrumento de arrendamiento no busca entorpecer la negociación, sino fijar reglas transparentes que otorguen seguridad jurídica a ambas partes.
1. Identificación y destino exclusivo del inmueble
El contrato debe individualizar con precisión el bien alquilado (apartamento, casa o local), indicando su ubicación exacta, número de niveles, dependencias y características principales. Asimismo, es indispensable estipular de forma tajante el uso que se le dará.
2. Renta, fecha de pago y constancias
Indica el importe, la moneda acordada, el día de vencimiento, el lugar o cuenta de pago y la forma de acreditar cada abono. Este ejemplo utiliza pesos dominicanos. Si se negocia otra moneda, acuerda con precisión cómo se determinará y acreditará el pago y solicita revisión de esa cláusula.
Guarda recibos o comprobantes identificando el período pagado. Si se pactan cargos adicionales, sepáralos de la renta y revisa su procedencia antes de firmar. Un número de cuenta debe comprobarse directamente con su titular, no copiarse de un mensaje reenviado.
3. Depósito: garantía y devolución documentada
Para vivienda, el artículo 13 de la Ley 85-25 limita el depósito exigible a dos meses de renta. No equivale a un mínimo obligatorio. El artículo 16 prevé comunicar por escrito las retenciones por el estado de entrega, con evidencias, dentro de cinco días calendario desde la recepción del inmueble. Consultar fuente oficial.
El modelo distingue garantía y mensualidades: no autoriza a dejar de pagar los últimos meses unilateralmente. Conviene documentar la entrega de llaves, comparar el inventario inicial y explicar cualquier diferencia, evitando retenciones automáticas por el simple paso del tiempo.
4. Reparaciones, servicios y cambios del inmueble
Distingue el desgaste ordinario, los daños imputables al ocupante y las reparaciones que correspondan al propietario. Describe el estado de entrega mediante un anexo y fotografías fechadas; no declares que todo está perfecto si ya existen filtraciones o averías.
Asigna por escrito el agua, la electricidad, los servicios contratados y las cuotas comunes. Si se autoriza una obra, acuerda su alcance, presupuesto, permisos y tratamiento al finalizar el alquiler. No basta con un permiso verbal difícil de acreditar después.
5. Plazo y reajustes: evita porcentajes automáticos
El artículo 8 sujeta el reajuste al acuerdo; para vivienda, si no se pactó expresamente, establece un límite del 10 % sobre la renta. Ese porcentaje no es una cláusula anual obligatoria. El modelo deja el mecanismo por definir, en lugar de insertar un aumento automático.
Indica fechas de inicio y fin. Antes de acordar una renovación, revisa el contrato y las comunicaciones realizadas. Diferencia el plazo inicial de las reglas aplicables para no renovar o terminar la relación. Fuente oficial.
6. Terminación y recuperación del inmueble
Una cláusula de incumplimiento no autoriza a cambiar cerraduras, retirar pertenencias ni cortar servicios para forzar la salida. Cada causal exige revisar sus presupuestos y las actuaciones que procedan.
Si ya existe impago o se busca recuperar el inmueble, consulta nuestra guía sobre desalojo y cobro de alquileres. La preparación del contrato y la conducción de un conflicto son trabajos relacionados, pero diferentes.
Modelo de contrato para copiar y pegar
A continuación, ponemos a su disposición el modelo de referencia para alquiler residencial, que puedes copiar y someter a revisión:
Modelo residencial orientativo. Completa los campos y solicita revisión antes de firmar. No uses esta versión para un local comercial sin adaptación. El texto no incluye certificación notarial.
CONTRATO DE ALQUILER RESIDENCIAL ENTRE: De una parte, el/la señor(a) [NOMBRE DEL PROPIETARIO], de nacionalidad [NACIONALIDAD], mayor de edad, portador(a) del documento de identidad [TIPO Y NÚMERO], domiciliado(a) y residente en [DIRECCIÓN COMPLETA], Santiago de los Caballeros, República Dominicana, quien en lo adelante y para los fines y consecuencias legales del presente acto se denominará EL PROPIETARIO. Y DE LA OTRA PARTE: El/La señor(a) [NOMBRE DEL INQUILINO/A], de nacionalidad [NACIONALIDAD], mayor de edad, portador(a) del documento de identidad [TIPO Y NÚMERO], domiciliado(a) y residente en [DIRECCIÓN COMPLETA], Santiago de los Caballeros, República Dominicana, quien en lo adelante se denominará EL ARRENDATARIO. SE HA CONVENIDO Y PACTADO LO SIGUIENTE: Los datos entre corchetes requieren completarse y revisarse. Este modelo no contempla fiador; si se requiere, deberán añadirse sus generales, obligaciones y firma con revisión profesional. PRIMERO: EL PROPIETARIO, por medio del presente acto y con todas las garantías ordinarias y de derecho, CEDE en calidad de alquiler a favor del ARRENDATARIO, quien acepta, un apartamento [o inmueble] ubicado en [DETALLAR NIVEL Y UBICACIÓN], de la ciudad de Santiago de los Caballeros, República Dominicana, inmueble que EL ARRENDATARIO declara haber visto y examinado, en el estado descrito en el ANEXO DE ENTREGA, que identificará instalaciones, muebles, desperfectos existentes, fotografías y llaves recibidas. No se presume conformidad con defectos omitidos en dicho anexo. PÁRRAFO I: Queda expresamente convenido entre las partes que el inmueble objeto del presente contrato será destinado única y exclusivamente para fines de VIVIENDA FAMILIAR, quedando terminantemente prohibido utilizarlo, total o parcialmente, para establecer negocios, comercios, oficinas, talleres, almacenes, actividades industriales o cualquier otra actividad comercial o lucrativa que implique un cambio en el destino habitacional del inmueble, aun cuando dichas actividades sean realizadas desde la vivienda, sin la autorización previa y por escrito de EL PROPIETARIO. PÁRRAFO II: EL ARRENDATARIO no podrá subalquilar, ceder, traspasar ni facilitar a terceros el uso o disfrute del inmueble, total o parcialmente, a título oneroso o gratuito, sin el consentimiento previo y por escrito de EL PROPIETARIO. Esta prohibición no impedirá las visitas ordinarias ni la convivencia familiar propia del uso residencial autorizado. SEGUNDO: EL ARRENDATARIO queda obligado a mantener el inmueble alquilado en buen estado de conservación, limpieza e higiene, comprometiéndose a utilizarlo de manera prudente y responsable. Todos los desperfectos ocasionados por su culpa, negligencia, uso indebido o por las personas que ocupen o visiten el inmueble con su consentimiento, en sus paredes, pisos, puertas, ventanas, cerraduras, instalaciones eléctricas, sanitarias y demás accesorios, serán reparados por EL ARRENDATARIO a su exclusivo costo. PÁRRAFO: Quedan exceptuados de esta obligación los deterioros ocasionados por el uso normal del inmueble, su antigüedad, vicios preexistentes y aquellas reparaciones que por su naturaleza o por disposición de la ley correspondan a EL PROPIETARIO. TERCERO: EL ARRENDATARIO se compromete a no realizar modificaciones, ampliaciones, construcciones, divisiones, redistribuciones ni alteraciones en la estructura o distribución del inmueble alquilado sin la autorización previa y por escrito de EL PROPIETARIO. Las mejoras autorizadas que queden incorporadas permanentemente al inmueble permanecerán en beneficio de EL PROPIETARIO, sin obligación de compensación económica, salvo acuerdo escrito en contrario o disposición legal aplicable. CUARTO: EL ARRENDATARIO se obliga a pagar mensualmente a EL PROPIETARIO, por concepto de alquiler del inmueble, la suma de [MONTO EN LETRAS] DOMINICANOS CON 00/100 (RD$ [0,000.00]), mediante [FORMA Y LUGAR O CUENTA DE PAGO], dejando constancia del período abonado; el pago deberá efectuarse los días [DÍA, ej. veinte (20)] de cada mes, sin necesidad de requerimiento previo por parte de EL PROPIETARIO. PÁRRAFO I: EL ARRENDATARIO se compromete a realizar los pagos en las fechas convenidas, quedando obligada a satisfacer las mensualidades vencidas y cualquier otra obligación económica válidamente establecida en el presente contrato, sin perjuicio de las acciones legales que correspondan a EL PROPIETARIO por incumplimiento. QUINTO: El pago de los servicios de energía eléctrica, cable, teléfono, internet y demás servicios particulares contratados o consumidos por EL ARRENDATARIO correrá por su exclusiva cuenta, obligándose a mantenerlos al día durante toda la vigencia del contrato. Agua: [INDICAR RESPONSABLE Y FORMA DE PAGO]. Cuota de mantenimiento: [INDICAR IMPORTE, RESPONSABLE Y CONCEPTOS]. Otros servicios: [DETALLAR]. SEXTO: Para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas mediante el presente contrato, las partes acuerdan que EL ARRENDATARIO entregará a EL PROPIETARIO la suma de [MONTO EN LETRAS] DOMINICANOS CON 00/100 (RD$ [00,000.00]), equivalente a [CANTIDAD ACORDADA, SIN EXCEDER DOS] mensualidades de alquiler, en calidad de depósito de garantía. PÁRRAFO I: Las partes reconocen y aceptan expresamente que las sumas entregadas por concepto de depósito constituyen una garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales del ARRENDATARIO y NO REPRESENTAN PAGO ADELANTADO DE ALQUILER, por lo que EL ARRENDATARIO no podrá, por decisión unilateral, utilizarlas, imputarlas, compensarlas ni exigir que sean aplicadas al pago de mensualidades vencidas, atrasadas o correspondientes a los últimos meses de ocupación del inmueble. PÁRRAFO II: Al término del contrato y una vez realizada la entrega efectiva del inmueble, sus llaves y accesorios, EL PROPIETARIO procederá a verificar su estado de conservación y el cumplimiento de las obligaciones contractuales. El depósito será liquidado conforme a los artículos 16 y 18 de la Ley 85-25. Toda retención deberá justificarse y tramitarse conforme a ese régimen; una cláusula de garantía no autoriza descuentos indiscriminados. SÉPTIMO: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, desde [FECHA DE INICIO] hasta [FECHA DE TÉRMINO], pudiendo ser renovado por acuerdo entre las partes o prorrogado conforme a las disposiciones legales aplicables. El mecanismo de reajuste, si se acuerda, será: [INDICAR BASE, PERIODICIDAD, FÓRMULA Y COMUNICACIÓN, PREVIA REVISIÓN JURÍDICA]. No se incorpora por defecto un porcentaje de aumento. OCTAVO: Las partes hacen elección de domicilio en las direcciones indicadas en sus respectivas generales, donde aceptarán como válidas las notificaciones relativas al presente contrato realizadas conforme a las formalidades legales correspondientes. Cualquier terminación anticipada deberá sujetarse a las condiciones válidamente pactadas y a la legislación vigente. NOVENO: EL PROPIETARIO declara entregar el inmueble libre de deudas anteriores por concepto de los servicios que correspondan. EL ARRENDATARIO se obliga a mantener al día los servicios que estén a su cargo y a presentar, cuando corresponda, los comprobantes que acrediten el cumplimiento de dichas obligaciones al momento de la entrega del inmueble. DÉCIMO: La falta de pago de las mensualidades convenidas, el uso del inmueble para fines distintos de vivienda familiar, su utilización para actividades comerciales no autorizadas, el subalquiler o cesión sin consentimiento, así como cualquier otro incumplimiento grave de las obligaciones asumidas por EL ARRENDATARIO, facultarán a EL PROPIETARIO a solicitar la resolución del presente contrato y ejercer las acciones legales correspondientes para obtener el cobro de las sumas adeudadas y, cuando proceda, la desocupación del inmueble, con sujeción a los procedimientos establecidos por la legislación dominicana. HECHO Y FIRMADO en dos (2) originales de un mismo tenor y efecto, uno para cada una de las partes contratantes, en la ciudad de Santiago de los Caballeros, República Dominicana, a los [DÍA] días del mes de [MES] del año [AÑO]. ______________________________________ ______________________________________ EL PROPIETARIO EL ARRENDATARIO ANEXOS: inventario y estado de entrega; relación de llaves; acuerdos específicos revisados. Gastos legales y corretaje: [COMPLETAR PREVIA REVISIÓN DEL ARTÍCULO 7]. REGISTRO Y GARANTÍA: [COORDINAR Y DOCUMENTAR LAS ACTUACIONES QUE CORRESPONDAN]. La legalización de firmas, cuando corresponda, debe ser preparada y realizada por el notario que intervenga. Este texto no contiene una certificación notarial.
Preguntas frecuentes sobre alquileres
¿Registrar el contrato es lo mismo que depositar la garantía?
No. El artículo 14 prevé registro municipal para oponibilidad a terceros; el artículo 15 permite depósito bancario de la garantía previo acuerdo, en Banco Agrícola o Banreservas. Son actuaciones distintas. Ver ley.
¿Puede el propietario aumentar el alquiler de forma unilateral a mitad de año?
No confundas un porcentaje orientativo con una autorización automática. Revisa la cláusula, el período y la comunicación antes de aceptar o reclamar un reajuste; consulta el apartado 5 de esta guía.
¿Qué ocurre si el inquilino se niega a desocupar al vencer el contrato?
El propietario no debe recurrir a vías de hecho, sino incoar las acciones legales correspondientes ante los tribunales competentes.
Fuentes y revisión editorial
Ley 85-25 · texto oficial publicado por MIVHED. Referencias: artículos 7, 8 y 13 a 18. Consulta: 26 de octubre de 2026.
Esta guía se concentra en vivienda y no desarrolla los supuestos excluidos del régimen ni todos los escenarios de terminación. La revisión del inmueble y del acuerdo concreto sigue siendo necesaria.
Nota editorial: información general de carácter orientativo. No sustituye la asesoría jurídica personalizada.